据说这是2016年楼市去库存的八张底牌！
去年至今，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。本次中央政府表态之后，预计2016年楼市“救市”去库存大门将继续敞开。
那么，2016年地方政府还有哪些底牌可以“救市”？回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房等八大方面“救市”措施。从目前楼市发展特征来看，上述八大措施极有可能会在非限购城市执行（半数以上二线城市、大部分三四线城市）。具体来讲：
第一、降首套首付
通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右；
第二、降准降息
虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响；
第三、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠；此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终达到去库存的目的。
第四、加强货币补贴
进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。
第五、调整普通住宅标准
调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。
第六、鼓励人才购房政策
针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。
第七、将户籍制度与购买房产直接结合
尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。
第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免
通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。
（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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年报披露房地产周期：房企储备明年过冬？
业内有一个说法，就是大概3年一个周期。如果2012年－2015年是一个周期，2015年－2017年可能也会是一个周期。从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年就会有一些新的情况出现。
本报记者 沈浪 上海报道
上市房企业绩披露尚未完全结束，但可以看得出来，净利率、库存是今年房企年报最受关注的两项指标。
据多个证券机构不完全统计，在已披露2015年度业绩预告的近百家房地产公司中，按预增上限计算，超过50家净利润同比上升；另有30家左右净利润下滑；约22家房企预告亏损，占比为26%。
多家房企营收均上涨，但是毛利率有不同程度的下滑。比如华润置地（01109.HK）投资物业毛利率59.6%，下降2.4％；2015年碧桂园（02007.hk）毛利率20.19%，同比下降5.89％，净利率8.58%，同比下降3.97％；华润置地投资物业毛利率59.6%，下降2.4％；此外，尽管毛利率有轻微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地产（00688.HK）ROE20.5%，同比下降1.5％。
业内有一个说法，就是大概3年一个周期。比如2013年非常火爆，2014年就式微，2015年又进入恢复期。中国金茂（00817.HK）首席执行官李从瑞介绍说：“如此，2012年－2015年是一个周期，2015年－2017年可能也会是一个周期，从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年会有一些新的情况出现。”
旭辉控股（00884.HK）执行总裁林峰也认为，2017年要准备过冬，因此，旭辉今年把利润提升与去化放在比较重要的位置。
高和资本董事长苏鑫认为，这很可能是中国房市近年内的最后一次狂欢，未来一两年，市场可能进入下行通道。他还认为拥有多套住宅的投资者应该趁早套现。
研究总监严跃进认为，从近期房企披露的业绩可见，行业盈利水平持续收窄，说明传统的经营优势被削弱。尤其是土地价格持续攀升，土地成本占房屋销售中的比重愈来愈大，这都会压缩房企的盈利空间。后续的策略在于，第一是积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业；第二是加快高周转模式和轻资产模式的应用，进而扩大盈利空间。
房企现金流之忧
可以说，经历2007年与2011年的调控之后，房企对于现金流的看重前所未有。
去年整体行业的回暖与政策环境的宽松，令房企密集发行公司债，补充现金流同时储备土地。例如中国金茂在境内发行22亿人民币债券，该公司管理层在一场分析师见面会上透露，正在做境内平台重组，希望找到一个方式让重组税务降低，做完以后，大概增加境内发债额度80亿。
表面上房企融资成本降低了，但是人民币贬值对成本有影响。以金茂为例，目前汇率报表损失50亿港币，这里面有两点：首先，假设一分钱外债都没有的话，大概也会损失36亿元，其次就是年初永续债的发行提高了融资成本。
这同时也是内房股普遍存在的问题，包括碧桂园等多家公司在内，为了保证现金流充足，也开始考虑熊猫债、永续债等，永续债年化利率稍微高一点，年化利率9%左右，比如碧桂园目前永续债的成本是9.5%。
中国金茂首席财务官江南介绍，集团截至去年底，离岸债及境内债比例为53%及47%，他说，由于国内融资成本降低，未来会调整境内债比例至高于50%。
如何继续获取高毛利也是房地产企业关注的重点。一名业内人士人士指出，取决于以下几点：首先是土地的获取时间，能否在周期里面踩准这个点，正如李从瑞所言，如果拿的地，周围的地价半年内能提高，那么你就优先别人一步看到这个地块的价值；其次，做改善型需求的产品，中国金茂在一线城市和二线城市做项目，还没有到过三、四线城市，这与国内供给侧改革不谋而合，所以金茂专门做高端，作改善型、高品质，这个本身能够带来高毛利；第三是高端品牌带来溢价，形成品牌认知。
李从瑞表示，金茂今年销售目标为360亿人民币，可销售的项目约60%分布在一线城市。他指出，由于中央对房地产市场的政策继续宽松，对整体楼市仍较乐观，但相信整体仍然会出现分化。
他介绍说，金茂不仅在上海，像苏州和南京销售也出现水涨船高情况，预计未来政策整体宽松应该不会收紧，但个别城市点式调控会出现，比如苏州已经出现了，当地要求价格涨幅半年不能超过10%，然而金茂有预案，已经一次性把所有价格申报好了。他说：“最终定价主动权掌握在我们自己手里。”
2017年地产市场将继续分化
房企眼中的不确定因素主要集中于近两年来布局的一二线城市市场变量。包括调控收紧政策的出台、去化的可持续性等。
李从瑞指出，如果上海出现很严厉的对首付的控制与二次置业的控制，那么这对房企将有影响，但是如果仅仅是限购，影响不会太大，因为上海本身就处于限购的状态，只不过是严格执法程序，所以上海新政出来以后，如果在银行贷款方面有新的政策，比如说首付提高到70%，会有一定的影响。“这个我们有一定的预估，比如说客户不是首套，是第二套，如果要求首付70%的话，假如顾客里面占的比例比较小，受的影响就比较小，金茂里面不是首套的客户可能会占到50%，因此我们受到影响的机会是一半一半。”
同策咨询研究中心张宏伟指出，商品住宅市场高位运行，成交量透支之后必然会调整。同策咨询研究部数据显示，2016年1、2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米。
研究机构对行业前景谨慎乐观。国金证券认为，即便进一步完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，也很难解决三四线城市住宅的高库存问题。在一二线商业办公用房库存较高的区域实行灵活的土地变性一方面能降低商办的库存，另一方面也能增加住宅的供应，缓和房价上涨的压力。而三四线住宅的高库存或许通过保障制度和长租市场的建立来逐步化解。当前一线城市房价涨幅非常明显，比较可行的办法是加大住宅用地的供应和容积率的调升，一线城市的发展空间会被打开。
严跃进又指出，非品牌房企也形成一个共识，要想力争上游，在一线城市积极拿地，风险最小，收益最大。所以在品牌房企传统拿地模式相对淡化的情况下，反而给予了此类房企一些新的机会。
另外，此类非品牌房企主要是中型房企，后续也不排除通过积极进行土地储备，进而获得更大的市场占有率，以及有机会进行上市等。
他认为，部分大房企高调调高业绩或者晒业绩，其实也是一种营销效果，暗示着此类房企的住房产品的市场认可度比较高。另外也确实从企业管理角度看，积极去库存，进而加快高周转，也是此类企业需要考虑的内容。当然，现在很多房企在公布业绩的时候，尺度把握得非常好。既不盲目高调，同时也要凸显其在行业内的地位和优势。
（以上回答发布于2016-03-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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楼市去库存再入最高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。据悉，近日多地已相继推出购房补贴政策，去库存政策再升级。专家预期，2016年地方政府手中还有八大底牌措施“去库存”。
三四线城市成去库存重点
“看政治局会议通稿，其中两段话值得高度关注：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。”经济学者刘晓博分析，从上述两段话来看，国家把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易；通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中；通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。
也有地产业内人士认为，很明显，这一政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税”。“新一轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。”
多地去库存政策再升级
事实上，近半个月来，已传出多个三四线城市推出购房补贴政策，去库存政策再升级。
为鼓励本地农民进城购房，洛阳、驻马店等城市近期已纷纷出台各种财政补贴政策。河南濮阳则成为较早试行这一政策的城市，根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从12月3日起，对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。
据了解，已有多省部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。
而在三四线城市也有新政策出台。12月9日，杭州市富阳区人民政府办公室下发了《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知。规定了对于富阳区购房补贴的优惠政策。数据显示，2014年以来，已有超50个城市发布了购房补贴政策，其中主要为三四线城市。
广深库存尚处合理水平
有分析报告称，目前全国新房库存约68.69亿平方米，消化周期大致为5.7年，广州深圳情况又如何？
业内分析称，年初广州总的库存量为1362万㎡，截至11月初存量则为1425万㎡，但消化周期却从年初的37.6个月降至21.3个月。这得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共计633万㎡，同比上升42%)，去化压力明显减少。
广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示市场供求博弈较稳定。值得一提的是，阳光家缘的数据显示，截至12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套，更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。
不过也有业内人士表示，广州楼市结构性高库存仍在，加上要消化明年的供应，化解库存的压力相当大，不宜轻言库存警报解除。他指出，花都、南沙等区可售库存远超其他区，后续新货供应量更大，不容乐观；而某些板块地王成堆，高房价，同质化竞争，消化难度可想而知。与此同时，广州的限购政策使消费力分流到佛山、清远等地，估计每年有1万套以上。
至于深圳，根据监测，截至11月底，深圳新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化周期为6.9个月。
纵观整个2015年，深圳新房库存一直处于历史较低水平。这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系。深圳住宅土地供应非常少，七成以上住宅来自长周期的旧改；常住人口自有房率低，仅为30%，这些因素造成一线城市中，深圳的住房需求水平最高。
深圳新建商品住宅存销比已低于6个月，创近五年新低。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，就深圳目前库存而言，尚处于健康合理水平。
2016展望
明年楼市或打八张牌
2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？同策咨询研究部总监张宏伟认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。
1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。
2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。
3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。
5.调整普通住宅标准。
6.鼓励人才购房政策。
7.将户籍制度与购买房产直接结合。
8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。
（以上回答发布于2015-12-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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据说这是2016年楼市去库存的八张底牌!
答：楼市去库存再入最高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。据悉，近日多地已相继推出购房...
2016年楼市去库存到底怎么去
答：1、最有效的方法还是降价，市场经济社会，价格是配置资源最有效的方式，老百姓不买一个是已经有了用不着，还有就是价格太高，综合来看，目前房地产价格还是偏高，可以适当降价以吸引民众购买。2、控制土地供应，2016年地王频现，不过这基本在一二线城市，三四线城市比较少，去库存顾名思义就是供应太多，...
2016楼市何去何从? “去库存”将贯穿始终
答：因此，楼市“去库存”，应该是行业“库存周期”的概念。并且，由于楼市库存去化到何种程度，关联到上游原材料和制造业（水泥、钢铁、建材等）、关联到下游消费品行业（家具建材、家电家纺、装饰装潢等）的库存行为，进而影响到经济扩张或收缩的动能，因而备受各界关注。楼市“去库存”首次提出，是在2014年7...
河北省出台房产新政十条 去库存新举措有哪些
答：2、全面大力开展公积金异地贷款，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，提高进城务工人员住房消费能力。3棚户区改造货币化实行安置。自2016年起，新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。4、取消之前90平方米以下住房面积所占比重 今后公开出让的商品住房项目是否配建保障性住房及配...
楼市需去库存2000万㎡ 郑州市建租房网签
答：去库存：计划销房2000万平方米 据悉，去库存已是今年促进郑州市房地产业健康发展的首要任务。郑州市主要预期目标是，加快供给侧结构改革步伐，贯彻落实房地产去库存政策，全年实现房地产开发投资2000亿元，商品房投放2000万平方米，商品房销售2000万平方米。相关数据显示，2015年，郑州全市房地产开发投资额...
楼市如何去库存 2016年房价会下跌还是上涨
答：2016年房地产政策指出将围绕供需两端进行，在原有降价、补贴、除限等基础上，增加新进市民的需求，更为有效地去库存。但需注意的是，目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。
2016楼市去库存怎么去
答：改善民声，拆除棚户区，根据首套房降低首付，一线城市要制定最高售价标准，严打炒房者
知识|2016楼市怎么样?房价上涨理由不充分
答：经过了2015，大家应该对于2016年的楼市也有一些初步的认识。当然最热门的关键词之一便是去库存了，虽然政策向好，但笔者认为2016年房价上涨理由仍不充分。去库存压力下2016年楼市继续宽松 自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府...
八大看点 预测2016年北京房贷市场走势
答：贷款买房越来越成为主流，2015年的贷款市场环境可谓是大幅宽松，很多人也想知道2016年的房贷环境如何。有机构对2016年的房贷市场提出以下八大看点。一、“楼市去库存”基调下 贷款调控政策以宽松为主 2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的“红利年”，多重利好的房贷政策为市场大幅增温。因此很多购房人...
海南暂停新建商品住宅 楼市去库存政策再加码
答：2016年2月23日海南省政府常务会议审议通过关于加强房地产调控的通知,提出“两个暂停”等房地调控新举措,加快消化商品房库存,改善房地产供求结构。对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。一、为什么要去库存 1、房地产业在...
