基准地价分异规律
土地的一、二、三、四类地区的意思是：所在区域统一的前三年平均年产值标准。也可以理解为发达地区、欠发达地区、不发达地区、超不发达地区。
每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。二等次之，依此论推。
扩展资料：
土地利用分类从土地利用现状出发，根据土地利用的地域分异规律、土地用途、土地利用方式等，将国家或地区的土地利用情况，按一定的层次等级体系划分为若干不同的土地利用类别。
科学地进行土地利用分类，不仅有助于提高土地利用调查研究与制图的质量，也有利于因地制宜、合理地组织土地利用和布局生产。
土地利用分类中，既要突出利用程度上的差别和加强利用的可能性，又必需考虑一定层次等级的系统性。首先根据已利用、未利用和难于利用分出第一层。
在已利用土地中，根据国民经济各主要部门划分出第二层。据小编了解，其中包括农业、牧业、林业、渔业、工矿、交通、城镇居民点等各类生产建设用地。
每一部门用地中根据利用方式和利用方向等分出第三层。如耕地可按水利条件、地形条件再细分，甚至还可根据耕作制度与作物组合分出第四层。如此由大到小，由粗到细，体现一定的逻辑性和层次等级的系统性。
通常可根据土地利用调查与制图目的要求及制图比例尺的不同，相应选择精细程度不同的分类层次等级体系，采用不同底色、线条、符号和注记相结合的方法，在土地利用图上表达出来。
参考资料：百度百科-土地等级
参考资料：百度百科-土地分级
基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。
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8.1.6.1 城镇内部地价区域分异规律
从总体上看,石家庄各县(市)城镇区域内地价呈中心衰变特点。通过对基准地价的分析,具有如下特点:
(1)无论是商业地价、居住地价还是工业地价水平,均按一定几何结构自中心递减,而且3种地价衰变方向一致,但衰变级差不同。
(2)在经济发达的一些县(市),除1级商业地比较稳定外,2级商业中心有外移和增多的趋势,致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高。
8.1.6.2 基准地价区域分异规律
根据掌握的资料分析,石家庄市城镇地价水平中间高,周围低。如果以17个县(市)辐射和代表区域为研究对象,将地价进行东西向和南北向比较,可以明确地将城镇地价水平划分为3个层次,即城镇地价较高区、城镇地价中等区、城镇地价较低区。其中,城镇地价较高区主要分布在石家庄市东、北、西3个方向,包括井陉县、井陉矿区、鹿泉市、石家庄市、正定县、新乐市、藁城市、晋州市、辛集市,形成统一区域,这一区域受市区经济发展辐射影响较大;城镇地价中等区主要分布在东南和西北两个方向,包括平山县、灵寿县、栾城县、赵县、高邑县;城镇地价较低区分布在石家庄市南部及西北、东北两侧,包括行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县。
由于城镇的局域性和地价区域性的特点:
第一,同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的,不同等别的城镇平均地价水平有差别,同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别,例如正定县、辛集市。
第二,所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的,但是,总的来说,中间高、周围低的趋势是存在的。
实际上,这种地价分布特点是很客观的,它基本上与石家庄经济发展程度相吻合。也充分说明了地价水平的高低主要是由一个地区的社会经济发展程度所决定的。
8.1.6.3 基准地价的带状分异规律
根据石家庄市各县市镇商业、居住、工业的各级地地价水平,绘制了石家庄市各县(市)商业、居住、工业用地地价水平比较图,见图8.2、图8.3、图8.4。从图中可以看出石家庄市城镇地价水平具有明显的特征线分布特点。城镇地价水平特征线分布特点有两个含义:一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致;另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。
整体上看,石家庄地区地价水平比较明显的分布特征线有3部分:第一部分主要包括有井陉县、鹿泉市、藁城市、晋州市、辛集市、正定县、新乐市等城市,成倒“T”形分布,这些县(市)的地价具有相同的特点,一方面是由于受东西向的石太—石黄高速公路、石太—石德铁路,南北向的京广铁路、京港澳高速公路的影响,地价水平明显高于邻近它们的内地同类城市,另一个特点是地价的增长速度比较接近。这些城市的地价同样遵循着中间高、周边低的变化趋势,最高点在鹿泉市,井陉县地价最低。这条特征线代表了交通发达地区地产市场发育较快、地价相对较高的特点。
图8.2 石家庄市各县(市)商业用地地价水平比较
图8.3 石家庄市各县(市)居住用地地价水平比较
图8.4 石家庄市各县(市)工业用地地价水平比较
而像平山县、灵寿县、栾城县、赵县等县,分布于石家庄市中心的西北、东南两个方向,处于第二地价阶梯,主要是由于远离石家庄市中心,受到市中心经济发展辐射较小,而其本身经济发展并不是很快,因此地价相对较低,但是随着石家庄“1+3”组团发展战略(即按照石家庄市500万人口大都市规划,都市区形成“1+3”的城市发展新体系,形成以老城区+正定为核心,以藁城市、栾城县、鹿泉市为组团,以机场空港产业园、装备制造业基地等产业特色片区为补充的都市区空间布局结构)的提出,栾城县以承接产业转移及用地需求方面受到的影响是很大的,地价水平将会有明显的提升,有可能会跃居到第1地价阶梯。平山县也会因“大西柏坡”的建设而快速发展,而另外的几个县,将会平稳发展,地价按照现有的位置呈现规律性的增长,不会出现突变现象。
第三部分主要有行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县、高邑县等县,成以石家庄市中心为交点的“Y”字形分布,这些地区相对来讲无明显的特色产业,经济发展较慢。随着京昆高速开通、石武高铁即将运行、石港高速就要开工,这一部分县经济将会有进一步的发展,地价也会随之稳中有升。
8.1.6.4 基准地价峰值分异规律
石家庄市地价分布具有地域特征点的特点。就一般而言,在一定地域内,地价水平具有分层控制的特点。从全市的情况看,可以从宏观上将地价水平分成3个特征层面。
第一层面由地区性特征点构成,主要有鹿泉市、辛集市、正定县、藁城市,这4个县(市)的地价为全市最高水平,如其最高级别商业基准地价在1000元/米2以上。这一层面特征点的城镇经济上的辐射范围广,影响力大,活力强。
第二层面为县域性特征点构成。新乐市、井陉县、晋州市、高邑县、平山县、灵寿县、栾城县、赵县等8个县(市),商业地价在800~1000元/米2之间,经济辐射全县域。
第三层面一般为城乡镇特征点构成,如行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县,地价水平较低,商业地价在600~800元/米2之间。经济辐射范围很小,活力较小。
8.1.6.5 基准地价与等别的分异性
由各县(市)商业、居住、工业用地地价水平比较的图及数据中可以看出,基准地价的水平与其所在的等别一致,但又存在个别的分异性。主要体现在:
(1)位于9等的鹿泉市与位于10等的正定相比,鹿泉市的商业、居住均比正定高出一个层次,然而正定县的各级工业用地价却都高出鹿泉市。
(2)井陉县与新乐市相比,新乐市的等别比井陉县高,然而其各用途的地价均低于井陉县。
(3)同样,12等的栾城县与13等的灵寿县、赵县相比,也存在等别与地价不成正比的现象。
(4)而13等的深泽县与14等的赞皇县、平山县相比,地价也不完全与等别一致。
由此可见,等别并不是确定基准地价的唯一因素,同等别的城镇基准地价受到经济、区位及自然因素等多重影响,也有较大的差异,而低等别的城镇基准地价也有可能比高等别的城镇基准地价高,反之亦然。
基准地价分异规律
答：(1)无论是商业地价、居住地价还是工业地价水平,均按一定几何结构自中心递减,而且3种地价衰变方向一致,但衰变级差不同。(2)在经济发达的一些县(市),除1级商业地比较稳定外,2级商业中心有外移和增多的趋势,致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高。8.1.6.2 基准地价区域分异规律 根据掌握的资料分...
土地划分等级下面的几类区是什么意思?
答：土地的一、二、三、四类地区的意思是：所在区域统一的前三年平均年产值标准。也可以理解为发达地区、欠发达地区、不发达地区、超不发达地区。每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。...
