解读｜六部门监管新规直击长租公寓暴雷根源：禁止套取消费贷
因为第三方授权公司不需要承担任何风险，并且还是以高价引进，低价出租的模式，而在这种低于市场价的情况下，自然会有很多人选择相信。毕竟都是有公司执照的，而且还有合同，这对于租客来说其实是很容易相信的。而且长租公寓一般都是不受押金的，只不过是每个月要收一点押金而已，但是如果租客没有想明白的话，其实这只不过是长租公寓的一种套路而已。
近期网路上爆出了长租公寓的很多问题，同时还有很多的第三方公司卷钱跑路。这时候对于房东和租客来说，其实都有很大的损失。虽说第三方的目的是为了在中间赚取差价，但是这种经营模式其实是很透明化的，而且利润空间也不大。于是当监管不严格的时候，这些想要空手套白狼的公司老板，便会卷钱跑路了。
这对于毕业季的大学毕业生们来说，其实是非常危险的。因为没有社会经验，所以很容易受到欺骗，并且最后房租还要不回来。而这种经营模式一般都是通过低房价来吸引租客，最后让租客支付一到两年的房租之后，直接卷钱跑路。这样的欺骗方式其实涉及的金额是很大的，而且对租客和房东都造成了很大的经济损失。
在现在的租赁市场中，其实还有一种通过租金贷的方式来进行融资。而租金贷的操作是很简单的，在房租的模式上总共有三种支付模式，分别是月付、季付和年付。一般情况下，月付是最贵的，如果是年付的话，那么就会有很多优惠。对于很多的年轻人来说，因为无法一次性的付清全年的房租，所以大多都会选择分期付款。
而金融公司则是将全年的房租都支付给公寓之后，猿猴再议押一付三的方式分批交给房东，并且长租公寓利用付款的时间差，从而套取了大量的现金，在这种不断复制的模式下，虽说回笼了资金，但是其中的风险却是让房东和租客承担。
随着长租公寓暴雷事件不断上演，租金贷模式是否该存在？
不应该存在。因为租金贷的模式本身就是不合理的模式。
这种模式必定会造成崩盘，而崩盘后的后果只能由消费者来承担，因为没有法律约束，也就导致了这种模式的猖獗。
而为什么会有这种租金贷模式的存在呢？原因有几个方面。
一、市场不断逐利，持续挤压正常商家的生存空间
其实有一些商家本身也是想要好好做生意的，但是有人开始使用租金贷模式来运营长租公寓之后，这些正常商家就没办法跟他们竞争了。
因为租金贷模式可以大量套用消费者的“预付金”，导致正常商家完全竞争不过这样的商家。
正常商家要想在市场中占据份额，要么跟这些商家一样搞租金贷模式，要么就只能自己拿出本钱来砸钱买市场。
但是长租公寓本身就需要大量的资金来维持运作，通常能够拿出更多本钱来的商家少之又少，久而久之，市场上的长租公寓就基本上都是采用租金贷的模式了。
二、法律的不完善导致租金贷的出现
租金贷其实就是资金盘，之前P2P暴雷的时候其实也被爆出来过资金盘的恶劣行径。
但是因为在法律上并没有明确限制这样的行为，所以在P2P暴雷之后，一些人就转行做了长租公寓，然后继续用资金盘的方式来运行长租公寓。
三、社会风气太过浮躁，人人都想“赚快钱”
在几十年前，如果有人说他开了一个店，做了三年才开始盈利，大家都不会觉得奇怪，因为这是很正常的事情。
但是如果放在现在，有人开了一家店，觉得生意不好，基本上半年就会直接关店了。
人人都想赚快钱，那些看起来需要很慢才能回本的生意，大家都不想去做了。
租金贷也由此演变了，长租公寓想要用租金贷的形式做强做大，等暴雷了就“捞一笔就走”。这固然可以赚很多钱，但却不是一笔“良心钱”。
归根究底，造成这一切的就是现在的社会风气不一样了，企业不对自己负责，也不对消费者负责了，这样的企业就算可以赚钱，但也注定无法长久。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，自从2016年鼓励规模化、机构化租赁以来，轻资产的租赁企业发展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重资产经营（比如招拍挂配建和自持，国企带头参与的集体土地建设租赁住房项目等），轻资产住房租赁企业在经营上最大的问题是轻资产经营、扩张速度快，容易出现违规行为，比如黑二房东（随意涨租、苛扣押金、随意收取水电费等），以及长租短付，搞资金池，蓄意卷款潜逃。
对此，新华社文章指出，此次监管部门重拳出击，《意见》直击住房租赁企业爆雷根源。
对此次《意见》的出台，中指调查事业部研究副总监战雪认为，《意见》旨在防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展。
战雪表示，此次《意见》呈现以下三个特点：第一是层级高、范围大，之前部分城市单独发布政策约束住房租赁企业的租金收取行为，此次的政策高度上升到了部委的层级，覆盖面也更广。第二是定位准。精准定位从事转租经营的轻资产住房租赁企业。此类企业进行转租经营时没有资产抵押，收取的租金额度也较高，没有资金监管容易聚集金融风险。第三是强穿透。除了禁止住房租赁企业变相开展金融业务，还强化金融机构的贷款审核，在首尾两端发力，避免住房租赁企业单方面诱导承租人使用住房租赁消费贷款的情形。
首次对轻资产住房租赁企业进行定性，纳入监管
按照《意见》要求，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。住房租赁企业应当具有专门经营场所，开展经营前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设主管部门推送开业信息，由所在城市住房和城乡建设主管部门通过住房租赁管理服务平台向社会公示。
李宇嘉指出，目前市场上住房租赁企业种类繁多，比如二房东，投资机构等。在珠三角核心城市，有代房东管理的二房东，有职业二房东（赚代理费或赚租金差价），有投资者一次性包租很多套或一栋，然后装修出租。但现实中，这类主体很难监管，他们往往利用互联网、微信和小广告开展业务，利用信息差、违规操作（比如水电费乱收取、以损坏室内设施为由不退押金等）获取租金受益。承租人利益受损失也难以有渠道伸张，损失不大、息事宁人。因此，迫切需要纳入监管。
打击长收短付的资金池行为，避免资金风险
具体而言，《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
在业内人士看来，“单次收取租金的周期原则上不超过3个月等规定，直击长租公寓企业此前存在的各类违规做法，具有积极的导向。这有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。”
“这一政策表态也是在疫情后针对长租公寓暴雷现象，国家一贯的态度，主要目的是维护出租双方的权益，避免老百姓利益受损和群体性的上访事件发生。对于轻资产的租赁企业，更容易出现‘长收短付’的资金池行为。管住了资金，长租公寓的风险就降低了一大半。”李宇嘉说道。
严厉打击资金贷，“租金异常上涨必被打压”
《意见》还要求，各地应开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策对于租金贷款的管控更加规范和到位。对于各类违规的套现行为，政策明确，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时，金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。从这两点看，租金贷被明确严管，而租赁消费贷款则依然受认可。这两者的区别在于，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则是进入租客的账户。这是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。
此外，《意见》指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
业内人士认为，后续租金监管也将更明确。同时在住房租赁市场租金监测方面也会加强。“过去租金的收取等没有监管，导致资金方面出现了很多问题，也是金融风险的来源点。此外，过去租金的管控确实不到位，而现在租金异常上涨受到关注，后续也和房价管控一样，异常上涨必被打压。”
《意见》还提到妥善化解住房租赁矛盾纠纷。六部门要求，各有关方面应当加强协同联动，积极化解住房租赁引发的矛盾纠纷，妥善处置相关风险。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，此次印发的《意见》将对行业特别是轻资产运营公司产生两大影响。第一，迫使轻资产运营公司从“包租公”转向专业化的住房租赁服务提供商。从国际经验来看，控租金使得轻资产运营公司无法单纯依靠租金收入实现利润增长，探索如何提供各类与住房租赁相关的增值服务将成为未来轻资产运营公司生存和发展的关键。第二，“去杠杆”将使轻资产运营公司形成两极分化。一方面，头部大型机构能够依靠资产证券化等金融手段，扩规模求发展；另一方面，深耕区域的小型运营公司将依托本地化优势，降低运营成本，获得生存空间。大量靠金融杠杆扩规模的轻资产运营公司将被彻底淘汰。
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