政府不再垄断“住房供地”哪些人最受益？
政府不再垄断居住用地供应，这将是涉及楼市大局的变革，其意味着什么？各方解读不一，但最直接的影响将有一个，就是以往因垄断城市土地供应，从而成为土地增值收益主要受益者的地方政府，其每年高达数万亿元的土地财政势必将缩水。
国土资源部部长姜大明15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
过去多年来，我国城市住宅开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点一是政府土地部门通过招拍挂方式提供新增居住用地，二是出让对象必须是国有土地，如集体土地须征收为国有土地后方能出让。
当然，政府部门也会无偿划拨一部分居住用地给建设企业，用来建设经济适用房以定向配售。随着我国保障房制度的逐渐完善，经济适用房的建设总量在逐年减少，其对楼市总体供应的影响并不大，也基本无损于地方政府的土地收益。
此外，在土地存量市场上，房地产开发企业还可以受让其他企业欲转让的居住用地，但这些都是存量居住用地，只不过其使用权发生了主体转移，并不影响整个市场的供应格局。
因此，严格来说，以往政府也并不是城市居住用地的唯一提供者，更确切地说，政府是城市新增居住用地的唯一供应方，但整个土地市场中，对未来房地产市场预期影响最大的因素就是新增居住用地的供应量和节奏。
中原地产首席分析师张大伟认为，过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。
从过往历史看，这种模式有其优势，政府通过管理土地出让节奏来调节市场供需，尽量避免土地供应量过大造成楼市库存，或者避免土地供应量小推高房价上涨预期；同时通过统一的公开出让，可避免土地私下转让过程中的国有资产流失。
1月16日消息，国土资源部部长姜大明15日对媒体表示，中国将研究制 定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政 府将不再是居住用地唯一提 供者。政府将不再垄断住房供地，这将带来哪些影响？来看专家解读。
资料图：图为北京郭公庄一期正在建设中的公租房项目。
住房供地，政府将不再垄断
根据报道，姜大明透露，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主 体供 应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政 府将不再是居住用地唯一提 供者。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。
严跃进认为，必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
“此番表述更多的是对此前探索的肯定，可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者。
事实上，北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。
根据部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟对记者分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30-40万套出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。“此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡，住房租金也会下调。”
预计城市租赁市场受影响最大
在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地，其中，国有企业用地的开发备受关注。
严跃进认为，过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极转性，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提 供更有保障的土地供应。
张大伟认为，政 府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。他预计，未来非房地产企业开发集体土地的政 策将会加速试点。
资料图：图为成都城区一角，太阳正从东方升起。
宅基地将“三权分置”
根据媒体报道，姜大明还表示，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
针对宅基地的所有权和资格权，严跃进认为，这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容，而对于宅基地使用权的放活，他表示，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法，其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。
而在楼建波看来，盘活宅基地使用权的意义或仅限于通过价值最大化来给农民增加收益，比如之前农民住宅的宅基地，现在也可建设民宿从事经营性活动等。
1月15日傍晚，新华社“新华视点”栏目突然发布了一个重磅消息：国土部部长姜大明说，未来“政 府将不再是居住用地唯一提 供者”！
新华社的稿件比较短，全文引用如下：
国土资源部部长姜大明今天说，我国将研究制 定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政 府将不再是居住用地唯一提 供者。
这段话虽然短，但却透露了一个重磅信息：政 府垄断“住宅用地供应”的时代，结束了。
宪法规定：农村的土地归集体所有；城市里的建设用地归国家所有。当城市扩大的时候，政 府向农村集体征地，将集体用地变更为国家土地后，供应给用地企业或者开发商。未经过政 府征地环节的土地，如果建设房子，就是小产权房或者违法建筑。
由于政 府垄断了城市建设用地的供应，所以中国的房价易涨难跌。现在政 府意识到了这个问题，宣布自己不再垄断。
未来将新增两种供地途径：
1、农村集体土地经过政 府允许，直接建设住宅，这类房子相当于“被政 府许可的小产权房”，一般用来对外出租。这就是新闻稿里说的“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。
2、企业获得的产业用地，本来不允许建设住宅，现在经过政府核准后给企业员工建设住宅，或者出租、或者有条件出售。也就是新闻稿里说的“研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。
近日有报道说，华为在东莞松山湖将给员工建设3万套住宅，每平米售价8500元，相当于松山湖商品房价的三分之一。这种房子，就是上面第二条里所说的“非房地产企业建房”。这种房子一般会设定员工完全取得产权的期限，以及政府允许出售的期限。
很显然，在上述两种新变化下，最受益的是以下个人和机构：
1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。
2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”（一般只能出租）的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；
4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；
5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。
总之，当政 府不垄断住宅供地之后，大城市及其周边城市的吸引力将大增，大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市，将面临优秀企业、人才的双重流失；大城市里的小企业也会更苦逼，因为它们没有“建房权”，留住核心人才只能拼股权和年薪了。
那么大城市的房价会因此下跌吗？这个恐怕也比较难。原因很简单，当政 府放弃垄断住宅用地之后，财政收入将受到很大影响，还要建设安居房、人才房、共有产权住房，因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定，才能有持续的土地收入，否则地方财政将崩溃，无力兑现住房保障的承诺。
但人口流失的中小城市就很难说了，在大城市全方位竞争下，大部分中小城市将很难受，房价即便不跌，也会长期滞涨。
有条件多渠道供应住宅用地的城市，也不过数十个而已，无非是一线城市、部分二线城市，及其附近的一些城市。绝大多数城市是没有资格这样搞的，因为他们财政上根本“玩不起”！
也许有人会问：这是不是意味着小产权房即将转正？当然不是！这个口子政 府暂时不会开，如果一开就会天下大乱。
最后，再分析一下国土部长的另外一段话，也是新华社报道的：
国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
这段话意味着，在继农村生产用地（包括山林、池塘、草场）施行“三权分置”之后，宅基地也被分为三个层级的权利：1、所有权，这是农村集体的；2，资格权，是第一轮承包时形成的；3，使用权。
也就是说，拥有农村宅基地的农户，他获得其实是“资格权”。他可以把这个权利退还给农村集体，获得货币补偿，然后进城生活。也可以把使用权转让给其他农户（比如刚刚成家、分立户口，但没有宅基地的人），获得一笔经济补偿，设定一个使用期限。这相当于给宅基地了一个变现新渠道，有利于盘活农村资产，增加农民收入。
由于国家限制城里人到农村买宅基地使用权，所以这部分盘活的资金有很大机会是流入城市，对于城市房价将构成正面影响。
政府不再垄断住房供地有哪些影响
答：1、住有所居 政府不在垄断住房供地，不再是房地的唯一提供者，有地的人可以售卖田地给没有房屋居住的人们，从而实现住有所居。2、多主体供给 在目前，住房制度得到改革，主要包括多主体供给的方面，让更多的人拥有住房土地。3、禁止方面 该政策主要是为了没有房子田地的人开设的，禁止城市人到农村买...
政府将不再垄断住房供地有哪些?
答：住房供地，政府将不再垄断 姜大明透露，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。易居研究...
政府不再垄断“住房供地”哪些人最受益?
答：2、企业获得的产业用地，本来不允许建设住宅，现在经过政府核准后给企业员工建设住宅，或者出租、或者有条件出售。也就是新闻稿里说的“研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。近日有报道说，华为在东莞松山湖将给员工建设3万套住宅，每平米售价8500元，...
住房供地不再垄断对我们有什么影响?
答：住房供地，政府将不再垄断 根据报道，姜大明透露，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主 体供 应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政 府将不再是居住用地唯一...
住房供地政策发生历史性改变,将如何影响未来楼市?
答：政府将逐步告别土地财政 我们看，官方发布这条消息时，用了这个标题，《国土部：政府不再垄断住房供地宅基地将三权分置》。这个标题内涵太丰富了。政府也承认自己垄断土地，注意用的是“垄断”这个词。虽然不是贬义词，但从百姓的角度来看，这显然是不好的。现在政府放弃垄断地位，说明政府在想往好的...
政府不再垄断住房供地有哪些影响
答：01住有所居政府不在垄断住房供地，不再是房地的唯一提供者，有地的人可以售卖田地给没有房屋居住的人们，从而实现住有所居。 ...
住房供地不再被垄断对楼市的影响:房价走势会有什么
答：1月16日消息，国土资源部部长姜大明15日对媒体表示，中国将研究制 定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政 府将不再是居住用地唯一提 供者。政府将不再垄断住房供地
