因政府征用房屋房租是否减免
为了有效应对新冠疫情,上海市实行了严格的封控管理措施。疫情期间居民生活和企业生产经营均受到很大影响。本文结合上海市政府发布的恢复和重振经济的政策性文件及人民法院的指导性意见和案例,从政策和法律文件解读、资格审查、如何申请租金减免及对企业后续经营的启示等角度进行解析,希望能够对广大房屋的出租人和承租人有所助益。
一、房租减免政策的概要
根据2022年6月1日起施行的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》及自2020年以来的人民法院的相关指导意见及判例,房租减免政策如下:
1、对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户的房租,实行强制性减免,减免期限为6个月。
2、对承租商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主的小微企业和个体工商户的房租,实行鼓励性减免(需出租人同意),倡导的减免期限也是6个月。同时政府也对主动减免房租的业主或经营主体给予财政补贴和税收等优惠:按照减免租金总额的30%给予财政补贴,最高300万元;减免相应的房产税和城镇土地使用税;引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。
房屋租赁的市场主体很多,出租人和承租人涉及到国有企业或事业单位、私人企业和自然人等。并且法律和政策性文件虽规定房租减免的原则性方案,但在面对多样的市场主体及复杂的合同关系下,在具体执行和操作层面,依然有很多问题。
下文分别从出租人和承租人的角度来解析本次房租减免政策如何适用,以供参考。
相关政策规定
2022年3月28日,国务院国资委发布的《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》(国资厅财评〔2022〕29号)规定:各中央企业要按照271号文件要求,对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域(参照国家行政区划标准)内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金(四季度被列为疫情中高风险地区的,要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金),其他地区减免3个月租金。
2022年5月25日,国务院国资委发布的《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》(国资发财评〔2022〕40号)规定:出租房屋所在地政府出台房租减免政策力度大于29号文件要求的,要认真执行属地政策,确保政策不打折扣。
2022年5月29日,上海市人民政府印发的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中规定:
(二)扩大房屋租金减免范围
4.对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户,免予提交受疫情影响证明材料,2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位,参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定,为小微企业和个体工商户减免房屋租金。存在间接承租情形的,转租人不享受本次减免政策,相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。(办理方式:申请享受。责任单位:市国资委、市财政局、市民政局、市经济信息化委、市住房城乡建设管理委、市地方金融监管局、市政府合作交流办、各区政府)
5.鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体,向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体,按照减免租金总额的30%给予补贴,最高300万元,由各区政府负责实施,补贴资金实行财政预算总额控制,由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业,分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的,可视作小微企业享受房屋租金减免。(办理方式:申请享受。责任单位:各区政府、市经济信息化委、市商务委、市科委、市发展改革委、市财政局)
6.对减免房屋租金的国有、非国有市场主体,采用非接触式办理和简便操作流程,减免相应的房产税和城镇土地使用税。引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。(办理方式:申请享受。责任单位:市税务局、市地方金融监管局、人民银行上海总部、上海银保监局)
二、从出租人(“业主”)的角度解析本次房租减免的政策
相关政策规定
(1)最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发[2020]17号)中规定:承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。
(2)上海高院发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》中规定:承租国有房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的,应予支持。
三、从承租人(“租客”)的角度解析本次房租减免的政策
相关政策规定
(1)最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发[2020]17号)中规定:“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”
(2)《上海市全力抗疫情助企业促进发展的若干政策措施》中规定:“鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上,为实体经营的承租户适当减免租金,政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可。”
(3)上海高院发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》中指出:“承租非国有房屋用于经营,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。”
四、如何申请/协商房租减免
(一)承租国有房屋申请房租减免流程
1、资格查询
承租方可参考国家市场监管总局小微企业名录初步查询是否属于小微企业,尚未纳入名录的,可对照《中小企业划型标准》《金融业企业划型标准》确认。服务业可对照《三次产业划分规定》确认。
2、提交申请
符合条件的承租方可向出租方提出书面减免申请(可递交,也可邮寄)。需提供以下材料(加盖公章):
(1)国有房屋租金减免申请表;
(2)营业执照和租赁合同复印件;
(3)小微企业需另外提供小微企业名录查询结果复印件(加盖公章),无法提供查询结果的,可与出租方商定其他便捷高效的认定方式。
3、受理申请
国有房屋出租单位自收到承租方租金减免申请材料后,要求对承租方的减免资格及减免标准进行审核。
4、实施减免
国有房屋出租单位履行相关程序后,与符合条件的承租方签订减免协议,并根据约定减免租金。对于涉及转租情形的,国有房屋出租单位可与转租方、最终承租方共同签订减免协议,并在协议中约定由转租方将所减免租金全部减免至最终承租方。
5、政策咨询
国有房屋出租单位是落实租金减免工作的实施主体,符合条件的承租方可向其咨询相关政策及流程,如有争议,也可向国有房屋出租单位上级主管部门反映情况。
(二)承租非国有房屋申请房租减免流程
目前政策并未强制非国有商业用房的出租方减免租金,仅仅是鼓励和倡导性的。那如何向非国有房屋的出租人申请协商减免租金呢?常用的途径有两种:
1、 协商解决
协商解决包括几种方案:
1租金金额上在1-6个月租金范围内适当减少;
2租金延期支付;
3在原有的基础上免费延长租期;
4协商在少承担违约责任的情况下解除合同。
由于地方政府对主动减免房租的业主或经营主体给予财政补贴和税收等优惠:按照减免租金总额的30%给予财政补贴,最高300万元;减免相应的房产税和城镇土地使用税;引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。
虽然有政策性文件规定了主动减免租金的奖励,但由于非国有房屋的业主或经营管理主体并未先行直接获得财政补贴,而且政策性文件是非强制性的,所以很多非国有房屋的业主或经营管理主体为避免不必要的麻烦和可能造成的损失,很可能会选择直接拒绝减免房租。这时,承租人也可以从帮助业主申请财政补贴政策的角度进行协商,曲线申请减免租金。
协商的过程中,注意保留书面的证据。协商一致后尽快采用签订《补充协议》等方式把方案书面确定下来。
2、 诉讼或仲裁解决
双方协商谈判不成的,承租方可以根据合同的约定选择主动向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。
1)承租方请求减免租金需满足的条件
非国有商业用房的承租方是否提出减免租金要考量两个因素:一是疫情是否影响了承租方对房屋的正常使用情况,如由于三区划分,承租方无法使用房屋,或者因疫情防控要求停工停产等情形;二是疫情是否导致承租方经营性收入出现重大减损,如无法正常营业、营业量骤减、经营性收入与房租之间存在巨大缺口等情形,具体还需结合租赁用途和行业种类进行判断。
在(2021)沪0112民初21516号一案中,闵行法院认为:涉讼房屋的租赁用途系办公,疫情并未影响承租方的正常使用,因此不支持承租方减免租金的请求。而在(2020)沪0115民初49014号一案中,浦东法院认为:承租方租赁房屋的用途系经营口腔医疗产业,在疫情期间属于高危行业,疫情对于承租方经营确实会造成较大影响,因此支持承租方减免租金的请求。
2)承租方起诉须重点准备的证据
无法正常使用房屋的证据:所在区域政府部门发布的防控文件、三区划分的认定公告;物业封控停业的通知;包含日期的带封条的照片;申请复产复工未得到批准的材料等。
经营性收入出现重大减损的证据:银行流水、开票记录、缴税申报表、专项审计报告、水电费账单、公司内部决议记录。
注意此处要求是重大减损即没有收入或明显减少,并不要求企业没有资金。
3)承租方可以主张减免多少租金
上海市在2020年疫情后的相关裁判基本上以支持减免封控期内一半租金为上限,具体还需结合个案分析。
在(2021)沪01民终5883号一案中,上海一中院对爱蓝地公司应付的2020年2月、3月的租金各减免了半个月租金。
五、启示意义:如何事先规避此类纠纷
为了规避可能出现的疫情期间商业用房的租金问题,建议在订立合同时就对相关的情况进行书面约定。例如:
1、调整相应的合同条款,对不可抗力、违约责任、合同解除等条款做出明确的约定,比如增加不可抗力事件下房租减免的规定。
2、对因疫情原因而迟延支付租金的情况进行规定,比如免除迟延期间的利息,或者约定迟延的最长期限。
3、对房屋保证金的退还情况进行约定,比如在遇到不可抗力而需要解除合同时,约定退还保证金等等。
这些针对疫情等不可抗力事件保护条款的签订,大大减轻了承租方在疫情期间面临的压力。并且在面对相应的纠纷时,承租方就可直接优先适用书面的约定,而将协商或者仲裁、起诉的方式作为自己的第二维权方式。
因政府征用房屋房租是否减免
答：1、对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户的房租,实行强制性减免,减免期限为6个月。 2、对承租商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主的小微企业和个体工商户的房租,实行鼓励性减免(需出租人同意),倡导的减免期限也是6个月。同时政府也对主动减免房租的业主或经营主体...
房租减免税收政策
答：对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。八、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准...
疫情期间房租免租的详细规定是什么
答：承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。(五)因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，可主张减免租金如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的...
家里拆迁屋面租户可以赔偿房租吗
答：租房拆迁租户是否可以获得赔偿要看情况。如果租赁的是私人房屋，承租人不可以获得拆迁补偿，但可以获得租金退还或相应的违约赔偿。如果是租赁的公房，按照各地的拆迁政策，可能可以获得安置补偿。《国有土地上 房屋征收与补偿 条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括...
政府规定疫情期间减免房租吗
答：法律分析：政府没有强制规定疫情期间减免房租，具体依据地方政策及出租人个人意愿确定。部分省市承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的，鼓励私人业主为租户减免租金，但不作强制性规定要求。法律依据：《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产若干政策的通知...
国家减免房租政策有哪些
答：因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。3、对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。租房子的注意事项1、房屋是否通风在选择租房子的时候，一定要事先看好房子，而...
疫情期间国有资产减免房租的法律依据
答：法律关于疫情期间减免房租的规定是：部分省市承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的，鼓励私人业主为租户减免租金，但不作强制性规定要求。法律依据：《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条 （一）...
2022年陕西减免房租新政策
答：法律依据】：《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条实施房屋租金减免（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。
2022年房租减免政策文件
答：疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。4.疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物...
政府出租房屋取得房租如何缴税
答：政府出租房屋取得房租按租金收入的12%缴纳房产税，政府出租房屋属于住房类，增值税减按1.5%征收率，增值税=月租金收入/(1+5%)*1.5%；政府出租房屋属于非住房类，增值税按5%征收率，增值税=月租金收入/(1%+5%)*5%。
