监管收紧房地产发债，“借新还旧”额度为存量7到9成
8月13日，五位金融机构人士21世纪经济报道记者表示，监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，其中银行间市场上，借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。
一位投行部门人士表示，地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。
此外，对于今日网传房地产供应链资产证券化产品(包括ABN、CMBS等)暂停上会，一位股份行投行人士表示，地产类ABN、CMBS等暂无暂停上会说法，只是规模都有所调减。另一城商行投行人士表示，房地产供应链资产证券化产品暂停上会是谣传，目前相关ABN项目都在正常推进，只是后续如果房地产供应链ABN发行量过大，监管可能会考虑控制总量。
此前彭博报道称，交易商协会要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。8月10日后备案的项目将只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%。
除上述政策外，两位地产债业内人士表示，监管考虑出台规则试点对房地产企业按“红-橙-黄-绿”四档管理房企有息负债规模，不同档位对应相应有息负债规模增速。不过，对于三道红线(资产负债率、净负债率、现金短债比)具体数字规模说法不一。
有券商分析师在其报告中点评“红-橙-黄-绿”四档控制房企有息负债规模时称，该消息在去年底开始出现，方案曾经监管、投行、企业一起讨论过，后受疫情影响一起讨论过。
地产债监管虽有收紧，但多位业内人士表示“疫情之前就已经这么要求了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上每次土地市场过热的时候，往往都是违规资金进入地市的时候。所以当前银行监管积极进行管控，也是为了防范金融风险。尤其是在房屋销售还没有完全活跃的情况下，各类地王项目增多往往是有各类压力的。这个时候不排除部分房企通过此类债券融资来变相去拿地。
今年以来，房地产金融领域保持强监管态势。开发贷、房地产信托、信用债等融资渠道有所收紧。
央行数据显示，二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点。用益信托统计数据显示，今年以来截至7月28日，68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模，出现大幅下滑。
不过，7月以来房企发债有所回暖，贝壳研究院发布数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%；整体融资规模占2019年全年的62.5%。7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，折合人民币约1234亿元，环比上升41%，同比上升6%。
根据中房研协数据，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元，其中，6月、8月和11月到期的债券数量最多。恒大也开始要通过规模化的资产变现来求得战略调整和财务平衡。
当前房企的主要策略措施是：早销、多销、快销促回款；剥离非核心资产业务，聚焦核心业务；发展供应链金融，盘活产业链上存量资产；房企之间开展拿地、项目开发等方面合作；减少运营资本占用，减少库存，减少过多在建产品，减少预付和应收款，增加非现金的支付比重；积极物色储备涵盖国企、央企、外资、民营等不同所有制的私募、资管、小贷、担保、金控平台等综合金融资源进行战略合作，必要时让渡股权；灵活运用关联体系内的融资载体，如智能科技、建筑施工、教育医疗、策划设计等，避开涉房的授信限制。
房地产融资再收紧? 触及“三道红线”不许增长有息负债
答：不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整...
富力阳光城等多家房企被下调评级,房企偿债压力到底有多大
答：随着融资持续收紧，房企发债难度加大。据克而瑞监测的95家样本房企债券融资来看，今年前三季度新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行债券明显缩量。此外，叠加今年前三季度偿债高峰的来临，很多房企较难实现借新还旧，只能利用自有资金来偿还旧债，净融资呈持续净流出状态。今年三...
房地调控从严信号!考验开发商的时候到了
答：最近两则消息引起了大家的关注：7月初，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。还具体提出了五点监管要求。随后的7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。《通知》明确...
房地产贷款集中度压降
答：前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1-8月发债规模占比2020年全年约58％。信托融资方面，限制“非标”，严管“通道”的效果逐步显现，投向房地产的信托资金余额已经连续7个季度下滑。8月新增投向房地产业信托规模创今年来新低，降至420.96亿元。在政策叠加作用下，未来房企融资渠道或将保持收紧态势。
不再公布房价,融资全面收紧,楼市调控超预期
答：一句话给房企海外发债定性定调：海外发债可以有，但只能借旧换新，想外资内引，储备余粮，逆周期投资拿地，做大做强，不好意思，没门！为了达到第1条的目的，在接下来的第2、第3条里，发改委还着重从备案登记、信息披露等环节，加强审核力度，进一步约束房企海外发债。通知进行到最后，第4条里，发...
稳楼市,央行、银保监会再次发声!信息量大
答：用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等,推动“保交楼”工作加快落实,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。 同日,人民银行行长易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上讲话称,房地产业关联很多上下游行业,其良性...
2020上半年国内房地产并购交易盘点
答：持续收紧的融资政策以及“三道红线”监管新政的出台,凸显了政策层面要求房地产企业降杠杆的决心,促使房地产市场向长效可持续发展的方向转型。上半年中国公募不动产投资信托基金的启航,向投资者抛出橄榄枝,为工业物流地产及特定类型的产业园区带来新机遇。对于资金实力和开发能力都占优的大型房企,通过收购不良资产包获取...
融资渠道收紧到期高峰将至 地产债迎下半年偿付大考
答：但今年上半年，大中型房企在房地产债券监管边际放松阶段发行了较大规模的债券，前4个月境内外债券同比均大增，借新还旧已可以覆盖今年的到期债券规模。长远来看，2020年下半年至2021年房企到期债务规模可能更大，后续偿债压力仍不容忽视。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国证券报记者，近期房地产债...
最高500亿!万科拟大手笔新增“发债”额度优质地产股迎布局良机?_百度...
答：近期，支持房地产企业融资的政策密集出台，就在11月21日举行的2022年金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满还提及要支持实施改善优质房企资产负债表计划，及继续支持房地产企业合理债券融资需求。而近两周，包括龙湖集团、新城控股等在内的民营房企也相继获得发债机会。中邮证券等分析认为，随着流动性拐点的...
446家房企宣布破产!“80%开发商死掉”真的要来?
答：此外,天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。 有数据显示,截至11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年全年发行总额(约616亿美元),已经公布的融资计划则达624亿美元。 分析人士认为,房企海外举债,从企业的美元融资...
