北京城的“大扩张”计划：五大“近郊区”全部变“城区”

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2021年8月13日，北京市正式印发了《 关于促进 平原新城 高质量发展提升平原新城综合承载能力的实施方案 》。

这个“实施方案”的出台，意味着五大“平原新城”发展将会迎来重大突破。

根据2017年版的北京总体城市规划，将北京的城市集中发展区结构大概划分成为四大圈层：

“ 一核 ”：东西城的“首都功能核心区”，是北京城的核心。

“ 一城 ”：特指六大中心城区，包括东西城、海淀、朝阳、丰台和石景山，均属于“城六区”。

“ 一副 ”：特指通州区的北京城市副中心。

“ 多点 ”：特指顺义、昌平、房山、大兴、亦庄等“五大平原新城”。

这次实施方案中的“平原新城”，其实就是特指北京传统的“ 五大近郊区 ”：亦庄、大兴、房山、昌平和顺义。

只不过现在“ 近郊区 ”的名称已经不用了，全部改成“ 平原新城 ”，这是由于经过多年的发展，这五个近郊区发展速度太快，而且已经开始逐渐“城区化”了：

过去十年，平原新城新增常住人口超过200万。

平原新城常住人口约690万人，占全市常住人口的31.5%。

地区生产总值同比增加30.0%，超过全市同比增速一倍以上。

固定资产投资同比增加28.3%，超过全市同比增速两倍以上。

从常住人口增加规模，到产业经济增长，再到城市建设的固定资产投资增速，五大平原新城都已经超过全市平均水平的1-2倍以上。

数据充分说明，这五个近郊区的发展速度在过去十年，确实已经超过北京的六大中心城区。

所以“近郊区”逐渐变成了“平原新城”，也就是“城区化”了。

本次《 关于促进 平原新城 高质量发展提升平原新城综合承载能力的实施方案 》的出台，本质就是要 加快五大平原新城的“城区化” 发展速度。

“实施方案”中明确提到两点目标：

第一，五大平原新城要“ 加强与中心城区联动发展，积极承接发展与首都定位相适应的文化、 科技 、国际交往等功能 ”。

也就是说， 平原新城和中心城区一样属于“首都功能”，而不是“非首都功能” ，这是平原新城和北京城市副中心最大的区别。

北京城市副中心和雄安新区都是“非首都功能聚集地”，而平原新城和中心城区都是“首都功能聚集地”。

很显然，平原新城在功能定位上，和中心城区是完全一样的，本质就是属于中心城区的“功能扩张区”。

第二，五大平原新城要重点承接 中心城区适宜功能和人口疏解 。

根据北京人口“七普”数据显示，在过去十年，五大平原新城的新增常住人口超过了200万，已经成为北京中心城区人口疏解的重要承载地。

大兴昌平已经从“100万人口级别”增加到了“200万人口级别”，顺义房山的常住人口也已经突破100万。

未来这个趋势还要加强： 中心城区人口将不断外迁平原新城 。

而从产业功能上，平原新城和中心城区也会有所区别。

未来的北京中心城区，重点发展“ 政务、文化及国际外交 ”等首都功能，而平原新城将重点聚焦“ 科技 创新功能 ”，聚焦“高尖端产业”，重点发展“高 科技 园区”。

所以高 科技 公司，中高端制造业及 科技 服务等高 科技 产业将陆续从中心城区向平原新城转移。

未来的五大平原新城，将会成为“北京码农”最大的聚集地。

但是要切实做到吸引北京中心城区的高 科技 产业及常住人口向平原新城转移，就要加强五大平原新城的“ 短板补强 ”。

所以本次“实施方案”计划从三个方面“全面提升”平原新城的发展基础。

第一，教育、医疗等公共服务的“补强”。

北京的常住人口之所以不愿意离开中心城区，原因非常简单：北京的城区集中了北京最好的学校、医院等公共服务资源。

所以要想吸引中心城区的人口向平原新城转移，就必须要大规模补强平原新城的“教育短板”和“医疗短板”。

“实施方案”中就提到：

加快推进北京工商大学、首都医科大学等新校区和北京大学第一医院城南院区、北京友谊医院顺义院区、北京儿童医院新院区、北京积水潭医院回龙观院区二期扩建等三甲医院建设。

加快弥补 本地基础教育学位 、医疗床位缺口，研究教育、卫生领域编制保障，实现“造血”。

未来在平原新城地区，一定会有更多的优质中小学入驻，会带来更好的三级甲医院资源。

比如像亦庄地区，目前就已经拥有“人大附中”，“北京二中分校”，“建华学校”及“十一学校”等很多北京名校分校。

好的医院，知名中小学，不仅会吸引更多的人口入住，同时也会带动平原新城的房价提升。

第二，轨道交通和道路交通的“补强”。

“实施方案”中提到：

打通京良路西段、马家堡西路南延等一批断点，按规划实施北清路、安立路、京密路等快速化提级改造。

加快推进市郊铁路城市副中心线西段、东北环线整体提升工程，逐步推动实现市郊铁路公交化运营。

目前北京平原新城的地铁线路其实还是不够发达，比如房山仅有一条房山线，顺义也仅有15号线，轨道交通相对不足制约了平原新城的发展速度。

所以未来必须要增强平原新城的“轨道交通”，增加线路。

比如亦庄地区，光地铁线路就规划了“7条”，同时内部还规划了“有轨电车”，实现了亦庄地区“无死角”的轨道交通系统。

第三，制定相关优惠的“产业政策”，吸引“码农入住”和高尖端产业落地。

我们都知道，目前北京积分落户中，如果居住和工作在平原新城，都是可以额外加分的，最高甚至可以加12分。

平原新城未来要想切实加大对中心城区产业和人口的吸引，可能需要进一步加大政策的优惠力度。

除了“积分落户加分”，后面可能还会有一些更具有吸引力政策出台。

这次“实施方案”的周期是五年，从2021-2025年，未来五年的时间，将会是北京平原新城发展的“加速器”。

它不仅可以推动北京中心城区的人口和产业实现“大疏解”，同时也客观上推动了北京城区的“大扩张”。

五环已经不再是城区和郊区的分界，北京“城区功能”甚至已经扩张到六环外了，北京城区实际上将会变得“更大了”。

未来的北京“城区”：

五环路以内主要是“政治中心”，“文化中心”及“国际外交中心”。

而五环-六环则变成了“ 科技 创新中心”，“高 科技 产业聚集区”及“经济中心带”。

从北京楼市的发展影响上看，由于城市建设成熟度极高，五环里的房价水平已经基本稳定，未来北京房价最大的变化，将是来自于五环到六环，随着人口、产业的迁入。

尤其是随着高 科技 产业的迁入，北京五环-六环的房价将会是北京未来最大的潜力版块，不容错过！

尤其是五环-六环的产业集中地区，房价的变化会更大。

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