房贷20年利率基准利率上浮10％有必要转换成LPR吗？谢谢？

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关于存量贷款利率是否应该转化为LPR，这类问题不少，这里面有对央行2019年30号公告误读的成分。实际上，不存在应不应该转换的问题，也就是说，贷款人没有选择转与不转的权利。

根据央行30号公告，所有2020年1月1日之前签订的个人住房商业贷款合同，贷款利率都必须由参考基准贷款利率定价的浮动利率转换为LPR加点，转换时间由2020年3月1日开始，到8月31日之前完成。只有仅剩下一个重定价周期的个人住房贷款合同可以不进行转换。2020年1月1日之后签订的个人住房贷款合同，全部采用LPR加点计息。

虽然转与不转没得选择，但在转换方式上，还是有两种方案可供选择：一种是转换为LPR加点，另一种是直接转换成固定利率。其中，转换时的LPR是以2019年12月发布的LPR为基准。根据30号公告，无论是转换为LPR加点，还是转换为固定利率，在下一个重定价日之前，转换后的利率水平必须与转换之前执行利率水平一致。转换之后，加点及固定利率保持不变，并且不能再次转换。在下一个重定价日之后，转化为LPR加点的，每一个重定价日起至下一个重定价日，执行贷款利率以最近一个月的LPR加点计算。

以题主的贷款利率为例，基准贷款利率五年以上为4.90，上浮10%实际利率5.39，2019年12月五年以上LPR为4.80，那么，转换后的贷款利率为LPR+59基点，或者固定利率5.39。

由于当前利率下行趋势已定，所以转换成LPR+59基点比较划算，而且早转换早受益。2020年3月五年LPR为4.75，4月五年LPR已降为4.65。假设题主是在3月份完成转换的，而贷款合同的重定价日为2020年4月1日，那么在4月1日之后，实际执行的贷款利率将由5.39降为5.24，如果贷款额为70万元，等额本息方式，则转换之后，一年可节省708元。当然，如果转换时选择的是固定利率，那就无法享受到这一实惠了。

从长选来看，房贷利率下行的几率是很大的。也就是说未来房贷利率还有可能下行。

以前贷款的基准利率为4.9%，这个利率是基准利率时代最低的贷款利率，可以说房贷是非常划算的贷款。最近的lpr为4.8%，比基准利率要低0.1%，和4.9%的基准利率相比，两者的差距是很小的。

我建议 贷款年限所剩不久的购房者 ，比如房贷年限已经低于5年的购房者， 可以选择固定利率 ，也就是以前的基准利率。因为房贷所剩不久的贷款剩下的大多为本金，利息占比已经很少，就算选择lpr，房贷利率将了，也省不了多少利息。固定利率虽然不能享受利率下降带来的好处，但是也不会因为利率上涨而涨利息。

如果是 刚贷款不久，或者剩余还款年限还很长的购房者，可以选择lpr 。从长远看，贷款利率还会下降，在房贷利率下降的同时，可以节省更多的利息。

现在没有谁能确定未来几年或者未来十年房贷利率的具体走势，总结一下就是要想稳定就选择固定利率，自己要还的月供和利息一目了然。觉得未来房贷利率还会出现大幅度下降的可以选择lpr，房贷利率下降就可以节省利息。

本政策其实是针对原来浮动利率的那些贷款用户，在之前，大多数固定利率房贷用户是没有关系的。因为未来LPR利率要替代我国的基准贷款利率。

如果你的房贷在之前是浮动利率，也就是根据基准利率上浮10%，从2015年起，五年以上基准利率4.9%，现阶段浮动利率大约是5.39%左右。

你可以选择继续按照5.39%的利息还房贷，你也可以和银行重新协商按照新的固定利率来还款，现阶段利率长期走低的情况下，应该可以谈到低于5.39%的房贷利率。这其实就是新的一个房贷合同，放弃了原来的浮动利率合同。

你也可以选择浮动利率，时间为2020年3月到8月31日。现在LPR利率是4.15%，那么你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。当然，这里的小数点会精确一下，不会超过你原来的5.39%的利率。

未来，如果LPR利率下行，那么后面那一年你的利息负担下降，比如如果2021年那个时候LPR利率是4%，那么4%*1.3=5.2%。

记住：所有选择，兼有代价。

浮动利率好吗？

浮动利率当然是好的，十年前，大多数贷款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未来呢？一般会越来越低，像欧洲日本，负利率。到时候你的利息就全免，当然本金还是要还的。

但是浮动利率是有风险的。固定利率看上去年年吃亏，但是万一有一年利率上天呢？比如阿根廷基准利率60%如今，比如美国在1980年曾将利率提高到16%，因为恶性通胀。当然，聪明人会说，要是恶性通胀，我就提前卖房子还钱。诶，这倒是不错的选择。可问题，我们没有这么高效。房子哪是说卖就能卖的。因为浮动利率会承受利率上行的风险。大家都知道，现在5%的利率，向下最多变为0%，也就是不要利息，向上可是有很大空间。多少都不知道。

固定利率好吗？

固定利率是不划算，不经济的，但是固定利率是能够规避风险的。你看着利息一年比一年低，甚至于负利率，你依然在还5%的利息，心里面不舒服。但是，如果一个人收入稳定，这只是成本负担高了点。所以，你只要不停稳定的归还就可以了。对于未来的确定性，则要高得多。

现状看，依然建议浮动利率

本身你是基准利率确定的浮动利率，未来，你是LPR确定的浮动利率。你的浮动利率如果在过去十年一直是浮动，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好处。你也发现，利率趋势整体是向下的。那么未来只是改变一个计算利息的相对标准。这没有任何影响。所以，建议还是浮动利率。但是，考虑到，浮动利率有风险，这个风险虽然概率很小，但是这是选择的代价。

先来看下央行是怎么说的吧。

一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

央行公告的意思是：

2020年3月1号以后，全国贷款买房的用户你们可以和银行重新签订贷款合同了。 涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。

如果重新签订的房贷利率下降1%，那么100万的贷款，一年可以省1万的利息，每个月可以省833元。对大部分家庭来说，无疑是一个利好。到8月31号截止，每个人有5个月的时间可以去操作。

我先说结论：

建议转LPR，且只签订一年期的LPR。

什么是LPR？

简单的说，就是贷款利率不再由央行决定，而是由几家大的商业银行根据市场的变化自行定价。这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，迈出了金融体系市场化的关键一步。

然后还有一个加点的问题，以前是按基准利率进行浮动，上浮20%或许下浮10%，以后就没有这个上下浮动的问题了，统一改为 固定加点 ，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

举例：

小明买的房子贷款利率是按基准利率上浮10%来定，那就是4.90%x(1+0.1)=5.39%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是5.39%-4.80%=0.59%，那么你的固定加点值，就是正59个基点。

小红买的房子贷款利率是按基准利率下浮20%来定，那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是3.92%-4.80%=-0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。

如果以后LPR的利率继续下降，降为4%的话。

那么小明的房贷利率就是4%+0.59%=4.59%，小红的房贷利率就是4%-0.88%=3.12%

目前世界各国的房贷利率，美国目前是保持在2%~3%之间，英国是在2.75%~3%之间，我们中国的平均房贷利率是5.53%，基本是欧美发达国家的两倍。

再加上世界范围内已经很多国家已经逐步进入负利率时代了，所以未来LPR下降是有很大可能的事情。所以这里的建议大家不要签固定利率，最好是采用LPR+加点的模式，而且期限是一年期，如果LPR持续下降，那么我们房贷的利率也可以做到一年比一年低。

现在的房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%的话就是5.39%。根据新规则未来，你可以选择要么是按照5.39%，持续20年不变。要么是改成浮动利率，也就是五年期LPR+加点，加点为5.39%（现执行利率）-4.8%（当前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮动利率是前一年的5年期LPR+0.59。这样一来，只要未来的lpr小于4.8%你的转换浮动利率就是值得的。

是否转换跟你现在的基准利率上浮或者打折没有多大关系，关系比较大的就是未来的LPR是上涨还是下跌？所以你认为下跌转换就郑浮动利率如果你认为上涨就选择固定利率。

当前经济情况下，lpr下调是大概率的。一是世界经济整体都处于一个非常弱势的环境，日本欧洲都已经是负利率，美国连续三次预防性降息。中国的经济近期也面临较大的压力，所以接下来降息也是大概率事件。我认为五年内lpr利率都是一个下降的趋势。所以如果你的贷款还剩五年，甚至十年，我都推荐你选择浮动利率。

10年或20年后，lpr是上涨还是下跌？现在很难预测。但是如果你的贷款还剩20年，我仍然推荐你选浮动利率，因为十年内利率下调是比较确定的。十年后货币在不断贬值。你的债务数值不变，但是实际的购买力已经下降了。我们可以想一想。十年前，如果每月还2000块钱，是多大的压力，而今天还2000块钱压力就小很多。所以，即使那时候lpr上涨了，那我们前10年所享受的收益会大于10年后的付出。

关于这个问题，我发现很多人有一个误区。

他们往往觉得，如果自己的房贷利率高，就应该转换成跟随lpr变化，如果自己的房贷利率低，就应该选择固定利率。

这种观点毫无依据，是否选择利率跟随lpr变化，其实和以前的房贷利率高低并没有直接关系，充其量只是一种心理感受。

因为这次的房贷利率调整方案中，首先做的是和lpr加点利率接轨，也就是把原来的基准利率浮动模式，变更为lpr加减点，首次转换的利率是不会变化的。

比如你原来的房贷利率是5.88%，你在2020年4月份选择变更合同，那时候的lpr为4.8%，你的加点数就是108点，你的房贷利率仍然是5.88%。

这种情况下你有两种选择，一种是选择固定利率，也就是说今后的房贷利率保持5.88%不变了，另一种是选择利率跟随lpr变化。

如果你选择了后者，至少需要在一年之后利率才有可能变化，这要看当时的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房贷利率也会保持5.88%不变，如果lpr上升到5%，你的房贷利率就会变成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房贷利率就会变成5.68%。

由此可见，是否选择利率跟随lpr变化，和以前的房贷利率高低并没有关系，关键是判断未来利率会下降还是上升。

如果确信将来利率会走低，那么就选择跟随lpr变化，如果确信将来利率会升高，那么就应该选择固定利率。

你现在的房贷执行利率是： 4.9%*（1+10%）=5.39% ，按照当前的最新房贷利率政策，存量的浮动房利率房贷都需要转换以LPR为定价基准的房贷利率，那么你有两个选择：固定利率和浮动利率。

你如果选择固定利率 ，那么你以后的房贷利率就永远是5.39%，无论以后LPR是否变化，都和你无关，涨了，就算是你赚了；反之，如果LPR跌了，那么就算是你输了，这个有点赌的意思。

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